Где можно получить ВНЖ за покупку недвижимости

Сегодня список стран, где граждане РФ могут получить ВНЖ в обмен на инвестиции, значительно меньше, чем до 2022 года. Свои программы для россиян закрыли Португалия, Греция, Латвия, а также другие страны, где раньше за вложения в недвижимость можно было получить не только ВНЖ, но и паспорт. Нельзя исключать вероятность, что однажды эти программы будут возобновлены, — но сейчас сосредоточимся на тех, что доступны в 2025 году.

И для начала, взвесим все плюсы и минусы инвесторских программ, позволяющих получить «золотую визу».

Преимущества и недостатки ВНЖ за недвижимость

Выгодные стороны «золотой визы»

• Высокая вероятность одобрения. При выполнении условий программы, шанс получить ВНЖ в другой стране стремится к 100%. Главное — приобрести недвижимость требуемой категории на установленную сумму и пройти проверку на благонадежность.
• Ликвидность вложений и перспективы для пассивного дохода. Стоимость жилья в странах, предлагающих «золотые визы», растет с каждым годом. Во многих из них разрешается сдавать купленную недвижимость в аренду.
• Жилье для релокации или эмиграции. Вы не только получаете вид на жительство — вам всегда есть куда приехать и где обосноваться, если понадобится покинуть родную страну.
• ВНЖ европейской страны позволяет путешествовать без виз по странам ЕС, учиться в вузах мирового уровня, открывать счета, вести бизнес без геополитических ограничений.
• Оформление ВНЖ — первый шаг на пути к получению гражданства другой страны. В большинстве стран нужно прожить с ВНЖ 5-7 лет, чтобы получить паспорт и полный набор гражданских прав.

Недостатки «золотой визы»

• Большие расходы. Это субъективный пункт, но нужно учитывать, что обычно инвесторские программы рассчитаны на вложения от $100 000.
• Ограниченный выбор стран. Кроме того, что ряд стран закрыли программы для россиян, некоторые закрывают их в принципе — например, Испания сделала это в июле 2024 года.
• Необходимость пребывания в стране. Обычно от участников инвестиционных программ требуется находиться в стране от нескольких дней до двух недель в год. Однако, если вы планируете в будущем получить гражданство, требования к проживанию увеличиваются: от половины годового периода до постоянного присутствия в стране на время натурализации.
• Возможность изъятия ВНЖ. Визу могут отозвать, если держатель нарушил правила программы (например, надолго уехал из страны), запятнал бизнес-репутацию или попал под санкции.
• Дополнительные расходы. Утвержденная сумма инвестиции — далеко не все, что потребуется вложить в получение «золотой визы». В процессе добавятся административные сборы, пошлины за оформление ВНЖ для членов семьи, а позже — содержание купленного жилья.

Доступные страны для получения ВНЖ за недвижимость в Европе

Кипр

Условия получения ВНЖ за недвижимость на Кипре

Отличительная особенность оформления инвесторского ВНЖ на Кипре — вы можете приобрести недвижимость на любую сумму. 

Есть требование к проживанию: держатель ВНЖ должен находиться на острове минимум три месяца в году.

Для оформления также нужно будет сдать анализы на опасные заболевания и подтвердить, что у вас их нет.

ВНЖ выдается на 1 год с возможностью многократного продления. Если же вы приобретаете недвижимость на сумму от $300 000, можно сразу получить ПМЖ.

Северный Кипр

Это частично признанное государство на острове Кипр — признается оно только Турцией. Здесь вы также можете получить ВНЖ за покупку жилья на любую сумму. Главное — внести 30-40% от его стоимости и зафиксировать договор купли-продажи в налоговой. Оплату можно произвести криптовалютой. 

ВНЖ Северного Кипра имеет свои нюансы: получить его проще, чем в других странах, но из-за особого статуса территории есть ограничения. Например, в локальных банках часто отсутствует функция международных транзакций, а прямое авиасообщение есть только с Турцией.

Мальта

Инвесторские программы Мальты были закрыты для граждан РФ и Беларуси, однако, появился еще один вариант получить резидентство в этой благополучной стране на юге Европы. 

Программа глобального резидентства позволяет получить мальтийский ВНЖ за инвестиции в недвижимость, причем это может быть как за покупку, так и за аренду жилья.

Условия получения ВНЖ за недвижимость на Мальте

Требуемая стоимость аренды начинается от €9 600 в центре или на севере острова либо от €8 750 на Гозо или в южной части Мальты; сумма покупки — от €275 000 в центре или на севере Мальты или от €220 000 на Гозо или в южных регионах.

От вас также потребуется заплатить единоразовый сбор — €6 000 или €5 500 в зависимости от локации объекта, плюс оплатить ежегодный налог €15 000.

ВНЖ выдается на 1 год, процесс оформления занимает до 4 месяцев. Через год ВНЖ можно продлить, и затем продлевать его каждые 2 года. Через 5 лет проживания с ВНЖ можно получить ПМЖ, а еще через 5 — мальтийское гражданство.

Сербия

Традиционно дружественная по отношению к России Сербия не заявляла о закрытии инвестиционных программ для наших граждан. Более того, условия оформления ВНЖ в стране на Балканском полуострове весьма комфортные.

Условия получения ВНЖ за недвижимость в Сербии

Цена недвижимости для получения ВНЖ не регламентирована — вы можете приобрести объект на любую сумму.

Но есть другие требования: недвижимость должна быть только жилой, претендент на ВНЖ обязан проживать в ней самолично. Вам также понадобится местная регистрация и медстраховка.

Сербский ВНЖ выдают на 1 год с возможностью продления, через 3 года можно получить ПМЖ, а еще через 5 лет — гражданство со всеми привилегиями паспорта Евросоюза.

Доступные страны для получения ВНЖ за недвижимость в азиатских странах

Турция

В Турции можно получить ВНЖ за покупку недвижимости, но также и гражданство — это зависит от суммы вложения.

Условия получения ВНЖ за недвижимость в Турции

Для оформления ВНЖ Турции требуется приобрести недвижимость на сумму от $200 000. 

ВНЖ оформляется на основании ТАПУ (свидетельства о праве собственности) на 2 года, затем его можно продлевать. Через 5 лет проживания в Турции с ВНЖ можно получить гражданство. Другой вариант — через 8 лет получить бессрочный ВНЖ, который не будет требовать продления.

В некоторых случаях при рассмотрении заявки миграционная служба может запросить выписку с банковского счета.

Грузия

Благодаря стабильному экономическому росту, Грузия с каждым годом привлекает все больше инвесторов. Самый популярный город для инвестиций в недвижимость — Батуми, поскольку это крупный туристический центр и морской курорт.

Условия получения ВНЖ за недвижимость в Турции

ВНЖ в Грузии можно оформить на основании покупки недвижимости на сумму от $100 000. Статус резидента инвестор получает на 1 год, затем его можно неограниченно продлевать.

Других строгих требований к получению грузинского ВНЖ за инвестиции в недвижимость нет. Через 10 лет можно подаваться на гражданство, которое открывает новые возможности для россиян: например, право посещать страны ЕС с краткосрочными визитами без визы.

ВНЖ за недвижимость в ОАЭ

Дубай — один из лидеров по росту цен на недвижимость. В 2023 году он составил 18%, и тенденция сохраняется в 2024-м. Гражданство здесь можно получить только через 30 лет легального проживания, а ВНЖ оформляется быстро: от 14 дней.

Существует два варианта получить ВНЖ ОАЭ (Emirates ID) за недвижимосить в ОАЭ — на 2 года и на 10 лет.

Условия получения Emirates ID за недвижимость

Для получения 2-летнего ВНЖ требуется инвестировать в недвижимость от $205 000.

ВНЖ на 10 лет выдается при покупке объекта или объектов на сумму от $545 000.

Недвижимость может быть жилой или коммерческой, в количестве одного объекта или нескольких (тогда учитывается их суммарная стоимость). Допускается также покупка в ипотеку — но потребуется внести 50% от стоимости сделки до подачи заявки на ВНЖ.

После покупки вы можете сдавать недвижимость в аренду и получать с этого пассивный доход.

Доступные страны для получения ВНЖ за недвижимость в Америке

Доминиканская Республика

ВНЖ Доминиканы обычно оформляют ради перспективы получения гражданства — уже через год инвестор может подаваться на ПМЖ, а еще через пять лет получить паспорт. С ним можно путешествовать без виз в страны Шенгена, Китай и Сингапур, а туристическую визу США гражданам Доминиканы оформляют сразу на 10 лет.

Условия получения ВНЖ за недвижимость в Доминикане

Минимальная стоимость инвестиций в недвижимость — $200 000.

За эту сумму в Доминикане можно приобрести квартиру бизнес-класса с видом на океан, а добавив еще $50 000 — вместительную виллу.

С точки зрения рентабельности привлекательны такие города, как Пунта-Кана, Санто-Доминго, Пуэрто-Плата. Доходность от сдачи в аренду недвижимости там составляет 8-10%.

Колумбия

В Колумбии существуют две программы инвестиций в недвижимость: одна предлагает резидентство на 5 лет, другая — бессрочно (ПМЖ). Спустя пять лет держатель ВНЖ может получить гражданство. Колумбийский паспорт дает определенные преимущества — например, ускоренное получение гражданства Испании (за 2 года проживания).

Условия получения ВНЖ за недвижимость в Колумбии

ВНЖ на 5 лет можно получить за приобретение недвижимости на сумму от $100 000.

Бессрочный ПМЖ вам оформят, если вложить в недвижимость минимум $200 000.

Невысокая стоимость жилья в Колумбии делает ее привлекательной для инвестиций — например, таунхаус можно купить за $55 000, а квартиру в центре столицы — за $80 000. В туристических регионах доходность от сдачи в аренду может достигать 12-13%.

Сравнительная таблица стран

Общие этапы получения ВНЖ за покупку недвижимости

• Выбор и приобретение недвижимости (с внесением полной суммы или ее части).
• Подготовка документов. Стандартный пакет включает анкету с фотографией, загранпаспорт, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, банковские выписки для подтверждения дохода (требуются не везде), справку об отсутствии судимости, медстраховку.
• Прохождение медицинского обследования — как правило, в аккредитованных клиниках страны будущего ВНЖ.
• Проверка на благонадежность. Инвестора проверяют на легальность дохода, присутствие в санкционных списках, наличие проблем с законом в своей стране и других.
• Получение ВНЖ основным заявителям и членами семьи.

Почему могут отказать в ВНЖ

Самая частая причина отказа в ВНЖ за покупку недвижимости — нарушение условий программы инвестирования. Например, покупка коммерческой недвижимости вместо жилой, либо несоответствие заявителя требованиям: наличие судимостей, проблемы с легальностью дохода, нарушения миграционного режима.

Если вы уверены, что отказ был необоснован, вы имеете право подать повторную заявку. В некоторых случаях миграционная служба требует предоставить дополнительные документы — и после выполнения требования заявку одобряют.

Надежный вариант оформить ВНЖ за покупку недвижимости — обратиться в Mircare. Мы поможем выбрать подходящую страну, найдем объекты, соответствующие требованиям программы, соберем весь пакет документов и будем с вами на каждом этапе процесса получения ВНЖ. Прямо сейчас вы можете записаться на консультацию с нашим экспертом — это бесплатно и ни к чему вас не обязывает.